Ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej – co obejmuje, czy jest obowiązkowe i ile kosztuje?

W budynku pęka rura, zalewając klatkę schodową i kilka mieszkań. Oprócz naprawy instalacji konieczne jest usunięcie szkód w częściach wspólnych oraz lokalach. Kto powinien pokryć te wydatki? Czy wystarczy ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej, czy właściciele muszą skorzystać z własnych polis?

Odpowiedź zależy od przyczyny awarii, odpowiedzialności za powstałe szkody i zakresu zawartych ubezpieczeń. Polisa wspólnoty może chronić wspólny majątek oraz zabezpieczać ją przed roszczeniami finansowymi. Nie oznacza to jednak, że automatycznie obejmuje całe wyposażenie prywatnych mieszkań. Wyjaśniamy, jak działa takie ubezpieczenie, ile kosztuje i na co zwrócić uwagę przy wyborze ochrony.

Najważniejsze informacje:

• Ubezpieczenie majątkowe wspólnoty mieszkaniowej jest co do zasady dobrowolne.
• Polisa może chronić budynek, jego części wspólne, instalacje oraz urządzenia techniczne przed skutkami określonych zdarzeń.
• OC wspólnoty mieszkaniowej i obowiązkowe OC zawodowego zarządcy to dwa różne ubezpieczenia.
• Polisa wspólnoty nie zastępuje automatycznie indywidualnego ubezpieczenia mieszkania.
• Koszt ubezpieczenia nieruchomości wspólnej jest zaliczany do kosztów jej zarządu i co do zasady ponoszony przez właścicieli lokali proporcjonalnie do ich udziałów.

Czym jest ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej?

Ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej to umowa, która może zapewniać ochronę majątku związanego z nieruchomością wspólną oraz odpowiedzialności cywilnej wspólnoty. W razie wystąpienia zdarzenia objętego polisą ubezpieczyciel może pokryć koszty naprawy uszkodzonego mienia albo należne odszkodowanie dla osoby, wobec której wspólnota ponosi odpowiedzialność.

Zakres ubezpieczenia zależy od wybranego produktu i warunków umowy. Wspólnota może wykupić ochronę przed określonymi zdarzeniami losowymi, rozszerzyć ją o awarie urządzeń technicznych czy zawrzeć dodatkowe ubezpieczenie OC.

Przed wyborem polisy warto więc ustalić nie tylko, jakie zagrożenia występują w budynku, ale także które elementy nieruchomości należą do części wspólnych.

Co należy do części wspólnych budynku?

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Do części wspólnych mogą należeć m.in.:

• dach, fundamenty, elewacja i elementy konstrukcyjne budynku;
• klatki schodowe, korytarze, wózkownie oraz inne pomieszczenia wspólnego użytku;
• windy, bramy wjazdowe i urządzenia obsługujące nieruchomość;
• instalacje wodno-kanalizacyjne, grzewcze, elektryczne i wentylacyjne w zakresie służącym więcej niż jednemu lokalowi;
• wspólne elementy zagospodarowania terenu, np. ogrodzenia, oświetlenie zewnętrzne czy ciągi komunikacyjne.

O tym, czy dany element należy do nieruchomości wspólnej, nie decyduje wyłącznie jego położenie. Znaczenie mają również funkcja oraz stan prawny. Przykładowo fragment instalacji przebiegający przez prywatne mieszkanie może stanowić część wspólną, jeśli służy obsłudze innych lokali.

Warto przy tym rozróżnić nieruchomość wspólną w znaczeniu prawnym od przedmiotu ubezpieczenia. Nie każdy element nieruchomości wspólnej musi być automatycznie objęty polisą. Decydują o tym postanowienia zawartej umowy.

Czy ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkowe?

Przepisy nie nakładają na wspólnoty mieszkaniowe powszechnego obowiązku wykupienia ubezpieczenia majątkowego budynku. Oznacza to, że zawarcie takiej umowy jest co do zasady dobrowolne.

Ustawa o własności lokali w art. 14 wymienia ubezpieczenia wśród kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie oznacza to jednak, że każda wspólnota musi posiadać polisę.

Mimo braku ogólnego ustawowego obowiązku warto rozważyć jej wykupienie. Naprawa dachu po wichurze, usuwanie skutków pożaru czy wymiana uszkodzonych instalacji może wiązać się z wydatkami znacznie przekraczającymi środki przeznaczone na bieżące utrzymanie budynku.

Kiedy ubezpieczenie jest obowiązkowe?

W określonych sytuacjach konieczność wykupienia polisy może wynikać z przyjętych zobowiązań umownych.

Przykładowo bank finansujący termomodernizację lub inną dużą inwestycję we wspólnocie może wymagać ubezpieczenia nieruchomości i ustanowienia odpowiedniego zabezpieczenia na polisie. Takie wymaganie wynika jednak z umowy, a nie z powszechnego ustawowego obowiązku ubezpieczenia każdego budynku wspólnoty.

Inaczej wygląda kwestia OC zawodowego zarządcy nieruchomości.

Zgodnie z art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania.

Obowiązek ten dotyczy przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami. Nie oznacza natomiast, że każdy właściciel lokalu wybrany do zarządu wspólnoty musi posiadać takie samo obowiązkowe ubezpieczenie zawodowe.

Co obejmuje ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej?

Zakres ochrony można dopasować do rodzaju nieruchomości, jej wyposażenia i występujących zagrożeń. Innych zabezpieczeń będzie potrzebowała niewielka kamienica, a innych duży budynek z garażem podziemnym, windami i rozbudowanymi instalacjami technicznymi.

Podstawę stanowi zazwyczaj ubezpieczenie mienia od określonych zdarzeń. Wspólnota może także wykupić rozszerzenia obejmujące dodatkowe ryzyka.

Ubezpieczenie budynku i części wspólnych

W zależności od oferty i wybranego wariantu polisa może obejmować szkody spowodowane przez:

• pożar, wybuch i uderzenie pioruna – np. uszkodzenie dachu lub elewacji wskutek pożaru;
• zalanie – np. szkody spowodowane awarią instalacji wodno-kanalizacyjnej;
• zjawiska atmosferyczne – silny wiatr, grad, intensywne opady lub napór śniegu;
• powódź – jeśli została objęta zakresem ubezpieczenia;
• wandalizm i dewastację – np. zniszczenie drzwi wejściowych czy pomalowanie elewacji;
• kradzież z włamaniem – np. kradzież określonych urządzeń lub elementów wyposażenia części wspólnych;
• stłuczenie elementów szklanych – np. szyb w drzwiach wejściowych lub przeszkleń na klatce schodowej.

To przykładowy katalog ryzyk. Nie wszystkie muszą znajdować się w podstawowym wariancie ochrony.

Warto też sprawdzić, czy polisa obejmuje koszty usunięcia pozostałości po szkodzie, zabezpieczenia budynku przed dalszymi uszkodzeniami oraz poszukiwania przyczyny awarii. Takie wydatki mogą stanowić istotną część kosztów przywrócenia nieruchomości do właściwego stanu.

Ubezpieczenie instalacji i urządzeń technicznych

W budynkach wielorodzinnych znajdują się urządzenia, których naprawa lub wymiana może być kosztowna. Należą do nich m.in. windy, kotłownie, automatyczne bramy garażowe, instalacje przeciwpożarowe, systemy monitoringu czy urządzenia wentylacyjne.

Sama ochrona budynku od pożaru i innych zdarzeń losowych nie musi wystarczyć do pokrycia każdej awarii takich urządzeń.

Przykładowo uszkodzenie elektroniki sterującej windą wskutek przepięcia może wymagać odpowiedniego zakresu ochrony. Z kolei uszkodzenie mechaniczne urządzenia może podlegać odrębnym warunkom ubezpieczenia.

Dlatego przed zawarciem umowy należy sprawdzić, czy wyposażenie techniczne zostało uwzględnione w przedmiocie ubezpieczenia i jakie rodzaje awarii obejmuje polisa.

Ubezpieczenie od ryzyk nazwanych czy all risk?

Przy wyborze ubezpieczenia wspólnoty można spotkać się z dwoma podstawowymi modelami ochrony.

Ubezpieczenie od ryzyk nazwanych obejmuje szkody powstałe wskutek zdarzeń wymienionych w umowie. Jeśli przyczyna uszkodzenia nie mieści się w katalogu ubezpieczonych ryzyk, szkoda co do zasady nie będzie objęta ochroną.

Ubezpieczenie all risk obejmuje co do zasady przypadkowe szkody w ubezpieczonym mieniu, chyba że dane zdarzenie lub rodzaj szkody został wyłączony bądź ograniczony w umowie.

Wariant all risk może zapewniać szerszą ochronę, ale nie oznacza ubezpieczenia od wszystkiego. Również w takim przypadku obowiązują wyłączenia, limity odpowiedzialności i inne warunki wskazane w OWU. Warto więc porównywać nie tylko nazwę wariantu, ale przede wszystkim zakres ochrony oraz sytuacje, w których ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania.

OC wspólnoty mieszkaniowej, OC zarządcy i OC członków zarządu – czym się różnią?

Ubezpieczenie mienia chroni przed finansowymi skutkami jego uszkodzenia lub zniszczenia. Z kolei ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej dotyczy sytuacji, w których określony podmiot odpowiada za szkodę wyrządzoną komuś innemu.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej należy rozróżnić trzy rodzaje OC.

Rodzaj ubezpieczenia	Zakres ochrony	Przykładowa sytuacja
OC wspólnoty mieszkaniowej	Odpowiedzialność cywilna wspólnoty za szkody objęte umową	Mieszkaniec doznaje obrażeń na oblodzonych schodach, za których należyte utrzymanie odpowiada wspólnota
OC zawodowe zarządcy nieruchomości	Odpowiedzialność przedsiębiorcy za szkody związane z wykonywaniem czynności zarządzania	Zarządca przez zawinione zaniedbanie obowiązków powoduje szkodę w majątku wspólnoty
OC członków zarządu wspólnoty	Odpowiedzialność osób pełniących funkcje w zarządzie, w zakresie wynikającym z polisy	Roszczenie dotyczące objętego ubezpieczeniem błędu w wykonywaniu obowiązków zarządu

Kiedy działa OC wspólnoty mieszkaniowej?

OC wspólnoty może chronić ją przed finansowymi konsekwencjami odpowiedzialności za szkody na osobie lub w mieniu innych osób.

Przykładowo, jeśli wskutek zaniedbania obowiązków związanych z utrzymaniem części wspólnych mieszkaniec dozna obrażeń, może powstać roszczenie odszkodowawcze wobec wspólnoty.

Aby ubezpieczyciel wypłacił świadczenie z OC, muszą jednak zostać spełnione odpowiednie warunki. Przede wszystkim należy ustalić, czy wspólnota rzeczywiście ponosi odpowiedzialność za szkodę i czy dane zdarzenie mieści się w zakresie zawartej umowy.

Mechanizm ten jest podobny do ochrony, jaką zapewnia OC działalności gospodarczej – ubezpieczenie może ograniczać finansowe skutki roszczeń osób trzecich. Różnią się natomiast przedmiot ochrony, charakter działalności ubezpieczonego i szczegółowe warunki odpowiedzialności.

Czy obowiązkowe OC zarządcy wystarczy do ochrony wspólnoty?

Nie. OC zawodowe zarządcy nie zastępuje ani ubezpieczenia mienia wspólnoty, ani jej własnego OC.

Może natomiast obejmować szkody wyrządzone podczas wykonywania czynności zarządzania nieruchomością. Jeżeli profesjonalny zarządca wskutek zaniedbania swoich obowiązków wyrządzi szkodę wspólnocie, odpowiedzialność ta może być objęta jego polisą zawodową.

Nie oznacza to jednak, że ubezpieczenie zarządcy pokryje np. naprawę dachu uszkodzonego przez wichurę, jeśli szkoda nie wynika z odpowiedzialności zarządcy. Do takich zdarzeń służy ubezpieczenie majątkowe budynku.

Czy ubezpieczenie wspólnoty obejmuje również mieszkania?

Samo posiadanie przez wspólnotę polisy nie oznacza, że całe wyposażenie prywatnych mieszkań jest objęte ochroną.

Ubezpieczenie zawierane przez wspólnotę dotyczy przede wszystkim wskazanego w umowie mienia związanego z budynkiem i nieruchomością wspólną. Niektóre polisy mogą obejmować również określone elementy konstrukcyjne budynku znajdujące się w obrębie poszczególnych lokali.

Nie należy jednak zakładać, że taka ochrona rozciąga się automatycznie na meble, sprzęt RTV, odzież czy inne ruchomości należące do mieszkańców.

Czym różni się ubezpieczenie wspólnoty od indywidualnej polisy mieszkaniowej?

Najważniejsza różnica dotyczy przedmiotu ubezpieczenia i interesu, który ma być chroniony.

Ubezpieczenie wspólnoty zabezpiecza majątek związany z nieruchomością i ewentualną odpowiedzialność cywilną wspólnoty.

Indywidualne ubezpieczenie mieszkania może chronić mury, elementy stałe i ruchomości domowe właściciela lub innej uprawnionej osoby, zależnie od zakresu umowy. Może również zawierać OC w życiu prywatnym, przydatne np. w przypadku nieumyślnego wyrządzenia szkody sąsiadowi.

Dlatego te dwa rodzaje ubezpieczeń mogą się uzupełniać.

Czy warto ubezpieczyć mieszkanie, jeśli budynek ma już polisę?

Tak, warto rozważyć indywidualną ochronę, zwłaszcza jeśli zależy Ci na zabezpieczeniu wyposażenia i elementów wykończenia mieszkania.

Przykładowo pożar w budynku może uszkodzić zarówno konstrukcję nieruchomości, jak i meble, sprzęt elektroniczny oraz rzeczy osobiste mieszkańców. Polisa wspólnoty nie musi obejmować tych ostatnich.

Trzeba również pamiętać, że częściowe pokrywanie się zakresów ubezpieczenia nie oznacza możliwości otrzymania podwójnego odszkodowania za tę samą szkodę majątkową. Co do zasady łączna rekompensata nie powinna przekraczać rzeczywiście poniesionej straty.

Zalanie, pożar, wypadek na klatce schodowej – kto odpowiada za szkodę?

W budynkach wielorodzinnych różne zdarzenia mogą uruchamiać ochronę z różnych polis. Duże znaczenie ma przyczyna szkody, zakres odpowiedzialności poszczególnych podmiotów oraz warunki ubezpieczenia.

Przykład 1: Zalanie mieszkania z instalacji wspólnej

W budynku pęka rura instalacji wodnej, a woda przedostaje się do kilku mieszkań. Uszkodzeniu ulegają ściany, podłogi oraz wyposażenie lokali.

W pierwszej kolejności należy ustalić, która część instalacji uległa awarii i kto odpowiada za jej utrzymanie.

Jeżeli uszkodzony element należy do nieruchomości wspólnej, koszty jego naprawy mogą zostać pokryte z ubezpieczenia majątkowego wspólnoty, o ile zdarzenie jest objęte ochroną.

Osobną kwestią pozostają szkody w mieszkaniach. Ich właściciele mogą zgłaszać roszczenia do podmiotu odpowiedzialnego za powstanie szkody lub korzystać z własnych ubezpieczeń, jeśli obejmują takie zdarzenie.

Sam fakt, że woda wydostała się z instalacji wspólnej, nie przesądza jeszcze automatycznie o odpowiedzialności cywilnej wspólnoty. Konieczne jest ustalenie przyczyny awarii i odpowiednich podstaw odpowiedzialności.

Przykład 2: Uszkodzenie dachu przez wichurę

Silny wiatr zrywa część pokrycia dachowego. Woda zaczyna przedostawać się do budynku, uszkadzając również fragmenty stropu i klatki schodowej.

Jeśli dach jest objęty ubezpieczeniem mienia, a zdarzenie spełnia warunki ochrony, ubezpieczyciel może pokryć koszty naprawy powstałych uszkodzeń.

Przed wypłatą świadczenia konieczne będzie jednak ustalenie zakresu szkody oraz sprawdzenie warunków polisy. Niektórzy ubezpieczyciele posługują się określonymi definicjami huraganu lub silnego wiatru, dlatego warto poznać je jeszcze przed zawarciem umowy.

Przykład 3: Poślizgnięcie się na oblodzonych schodach

Zimą mieszkaniec przewraca się na oblodzonych schodach prowadzących do budynku i doznaje urazu nogi.

W takiej sytuacji należy ustalić, kto odpowiadał za utrzymanie schodów i czy doszło do zaniedbania obowiązków związanych z zapewnieniem bezpieczeństwa.

Jeżeli odpowiedzialność za szkodę ponosi wspólnota, a zdarzenie mieści się w zakresie jej OC, ubezpieczyciel może pokryć uzasadnione roszczenia poszkodowanego, np. koszty leczenia lub należne zadośćuczynienie.

Samo wystąpienie wypadku nie oznacza jednak automatycznie, że wspólnota ponosi za niego odpowiedzialność.

Czego nie obejmuje ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej?

Żadne ubezpieczenie nie zapewnia ochrony bez ograniczeń. Dokładny katalog wyłączeń znajduje się w ogólnych warunkach ubezpieczenia (OWU).

W polisach majątkowych szczególnej uwagi wymagają m.in.:

• naturalne zużycie budynku i jego elementów, np. postępująca korozja;
• szkody wynikające z długotrwałego zawilgocenia lub zagrzybienia;
• następstwa niewłaściwej konserwacji czy zaniedbanych przeglądów technicznych;
• niektóre szkody powstałe podczas prac remontowo-budowlanych;
• awarie urządzeń, których nie objęto odpowiednim zakresem ochrony;
• szkody, do których zastosowanie mają określone limity, franszyzy lub udziały własne.

Nie oznacza to, że każda z tych sytuacji musi automatycznie prowadzić do odmowy wypłaty odszkodowania. Znaczenie mają konkretne postanowienia umowy, okoliczności zdarzenia i przepisy prawa.

Przykładowo nie każde zalanie zostanie rozliczone na takich samych zasadach. Jednorazowe pęknięcie rury może podlegać innym warunkom niż szkody powstające stopniowo przez wiele miesięcy wskutek nieszczelności.

Przed zawarciem polisy warto więc sprawdzić nie tylko katalog ubezpieczonych zdarzeń, ale również to, w jakich okolicznościach ochrona może zostać ograniczona.

Ile kosztuje ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej?

Nie ma jednej stawki ubezpieczenia odpowiedniej dla wszystkich wspólnot mieszkaniowych. Wysokość składki ustala się na podstawie parametrów konkretnej nieruchomości oraz wybranego zakresu ochrony.

Wpływ na cenę mają m.in. wartość budynku, jego wielkość i stan techniczny, lokalizacja, historia szkód, wyposażenie oraz sumy ubezpieczenia i gwarancyjne.

Od czego zależy cena polisy dla wspólnoty?

Porównajmy dwie nieruchomości.

Pierwsza to niewielka kamienica bez windy i garażu podziemnego, wyposażona w podstawowe instalacje. Druga to duży budynek mieszkalny z kilkoma windami, garażem wielostanowiskowym, instalacją fotowoltaiczną, monitoringiem i automatycznymi bramami.

W drugim przypadku wartość ubezpieczanego mienia i kosztownych urządzeń technicznych mogą być znacznie wyższe. Wpływa to na potrzebne sumy ubezpieczenia oraz zakres ochrony, a w konsekwencji również na cenę polisy.

Nie oznacza to jednak, że nowszy lub większy budynek zawsze będzie proporcjonalnie droższy w ubezpieczeniu. Ubezpieczyciel uwzględnia także stan techniczny, zabezpieczenia przeciwpożarowe, lokalizację czy dotychczasową szkodowość.

Najlepszym sposobem ustalenia kosztu jest porównanie ofert przygotowanych dla tej samej nieruchomości i podobnego zakresu ochrony.

Kto płaci za ubezpieczenie budynku wspólnoty?

Koszt ubezpieczenia nieruchomości wspólnej stanowi element kosztów jej zarządu. Zgodnie z ustawą o własności lokali właściciele uczestniczą w tych wydatkach co do zasady proporcjonalnie do swoich udziałów w nieruchomości wspólnej, z uwzględnieniem przewidzianych prawem wyjątków.

W praktyce składka jest najczęściej pokrywana ze środków pochodzących z miesięcznych zaliczek na koszty zarządu.

Oznacza to, że właściciel mieszkania nie musi otrzymywać osobnego rachunku za polisę budynku. Wydatek może być już uwzględniony w planie gospodarczym wspólnoty i rozliczany razem z pozostałymi kosztami utrzymania nieruchomości.

Kto decyduje o wyborze ubezpieczenia wspólnoty?

Wyborem polisy zajmuje się zazwyczaj zarząd wspólnoty lub podmiot, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością.

Profesjonalny zarządca może zebrać oferty, porównać zakresy ochrony i wskazać rozwiązania odpowiadające potrzebom budynku. Nie oznacza to jednak, że w każdej wspólnocie samodzielnie podejmuje ostateczną decyzję.

Znaczenie ma przyjęty sposób zarządzania nieruchomością oraz zakres uprawnień poszczególnych osób i podmiotów.

Czy do wykupienia polisy potrzebna jest uchwała wspólnoty?

Nie zawsze.

Zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali zarząd może samodzielnie podejmować czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających ten zakres potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca odpowiednią zgodę.

Odnowienie dotychczasowej polisy na podobnych warunkach, mieszczące się w przyjętym planie gospodarczym, może stanowić czynność zwykłego zarządu.

Inaczej może być w przypadku zawarcia nowej umowy wiążącej się ze znaczącymi, nieprzewidzianymi wydatkami lub innymi zobowiązaniami przekraczającymi zwykły zarząd.

Nie ma jednak uniwersalnej zasady, zgodnie z którą każda nowa polisa wymaga uchwały, a każde jej odnowienie można przeprowadzić samodzielnie. Decydują charakter konkretnej czynności, sposób zarządzania wspólnotą i obowiązujące zasady podejmowania decyzji.

Jak wybrać ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej?

Cena polisy nie powinna być jedynym kryterium wyboru.

Dwie oferty mogą mieć zbliżoną składkę, a jednocześnie istotnie różnić się sumami ubezpieczenia, wyłączeniami odpowiedzialności czy zasadami likwidacji szkód.

Dlatego przed zakupem warto ustalić, jakiego majątku dotyczy ochrona, jakie szkody mogą wystąpić w budynku i jakie wydatki wspólnota musiałaby ponieść w razie poważnego zdarzenia.

Jak ustalić odpowiednią sumę ubezpieczenia budynku?

Suma ubezpieczenia określa kwotowy zakres ochrony majątku. Zgodnie z ogólną zasadą wynikającą z Kodeksu cywilnego, jeśli strony nie ustaliły inaczej, stanowi górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela.

W przypadku budynków często stosuje się ubezpieczenie według wartości odtworzeniowej. Oznacza ona koszt odtworzenia mienia do stanu nowego, ale nie ulepszonego w stosunku do przyjętego stanu odniesienia, zgodnie z zasadami określonymi w umowie.

Wartości tej nie należy automatycznie utożsamiać z ceną rynkową nieruchomości. Na cenę sprzedaży budynku wpływa bowiem także jego lokalizacja, wartość gruntu czy sytuacja na rynku nieruchomości.

Zbyt niska suma ubezpieczenia może oznaczać, że odszkodowanie nie wystarczy na pokrycie kosztów odbudowy lub naprawy.

W niektórych polisach niedoubezpieczenie może również prowadzić do proporcjonalnego zmniejszenia wypłacanego świadczenia. Nie jest to jednak uniwersalna zasada każdej umowy. Dlatego przy wyborze polisy należy sprawdzić sposób ustalania wartości mienia i zasady rozliczania szkód.

Na co zwrócić uwagę przy porównywaniu ofert?

Przed zawarciem umowy warto zweryfikować kilka najważniejszych elementów:

• Suma ubezpieczenia budynku – czy odpowiada wartości majątku, który wspólnota chce objąć ochroną?
• Suma gwarancyjna OC – czy zapewnia odpowiedni poziom ochrony na wypadek roszczeń osób trzecich?
• Zakres zdarzeń – czy polisa obejmuje najważniejsze zagrożenia występujące w konkretnej nieruchomości?
• Wyłączenia odpowiedzialności – w jakich sytuacjach ubezpieczyciel może nie wypłacić odszkodowania?
• Limity i podlimity – czy dla określonych szkód, np. wandalizmu albo awarii urządzeń, obowiązują niższe maksymalne kwoty wypłat?
• Franszyzy i udziały własne – jaką część szkody wspólnota będzie musiała pokryć samodzielnie?
• Koszty dodatkowe – czy ochrona obejmuje np. poszukiwanie przyczyny zalania, uprzątnięcie pozostałości po szkodzie albo zabezpieczenie uszkodzonego budynku?

Warto też sprawdzić definicje poszczególnych ryzyk w OWU.

Przykładowo dwie polisy mogą obejmować szkody spowodowane silnym wiatrem, ale inaczej określać warunki uznania danego zdarzenia. Podobnie ochrona od zalania może różnić się zakresem kosztów poszukiwania i usunięcia awarii.

Dlatego tańsza polisa nie zawsze oznacza korzystniejszy wybór. Jeśli ma znacznie niższe limity odpowiedzialności albo nie obejmuje kosztów szczególnie istotnych dla danej nieruchomości, pozorna oszczędność może okazać się niewielka w porównaniu z wydatkami po szkodzie.

Jak zgłosić szkodę z ubezpieczenia wspólnoty mieszkaniowej?

Gdy dojdzie do zalania, pożaru lub innego zdarzenia, warto działać szybko, ale przede wszystkim bezpiecznie. Odpowiednia dokumentacja ułatwi późniejsze ustalenie przyczyn i rozmiaru szkody.

Postępuj według poniższych kroków:

1. Zabezpiecz miejsce zdarzenia. Jeśli możesz zrobić to bezpiecznie, podejmij działania ograniczające dalsze straty. Przy awarii instalacji wodnej może to oznaczać zamknięcie odpowiedniego zaworu, a przy uszkodzonym dachu – zlecenie jego tymczasowego zabezpieczenia.
2. Powiadom zarząd lub zarządcę. Przekaż informację o zdarzeniu i jego skutkach. W razie zagrożenia życia, zdrowia lub bezpieczeństwa budynku wezwij odpowiednie służby.
3. Udokumentuj uszkodzenia. Wykonaj zdjęcia, opisz okoliczności i sporządź protokół. Jeśli przyczyną szkody była awaria urządzenia, w miarę możliwości zachowaj uszkodzony element do oględzin.
4. Zgłoś szkodę ubezpieczycielowi. Sprawdź wymagany sposób i termin zgłoszenia w polisie oraz OWU. Nie zwlekaj z przekazaniem informacji o zdarzeniu.
5. Przekaż dokumenty potrzebne do likwidacji szkody. Mogą to być protokoły, zdjęcia, kosztorysy, rachunki, faktury czy informacje od wykonawców usuwających awarię.

Pamiętaj, że konieczne działania ratunkowe i zabezpieczające nie powinny być odkładane wyłącznie po to, by ubezpieczyciel zobaczył miejsce zdarzenia przed naprawą. Zgodnie z art. 826 Kodeksu cywilnego ubezpieczający ma obowiązek użyć dostępnych środków w celu ratowania ubezpieczonego mienia oraz ograniczenia szkody.

Jeżeli pilna naprawa jest niezbędna, udokumentuj stan przed jej rozpoczęciem, zachowaj dostępne dowody i rachunki za wykonane prace. W razie potrzeby uzgodnij dalszy sposób postępowania z ubezpieczycielem.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy wspólnota mieszkaniowa musi mieć ubezpieczenie?

Nie. Polskie przepisy co do zasady nie nakładają na wspólnoty mieszkaniowe obowiązku zawarcia ubezpieczenia majątkowego budynku. Taki wymóg może jednak wynikać np. z umowy kredytowej lub innych zobowiązań przyjętych przez wspólnotę.

Czy OC wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkowe?

OC samej wspólnoty mieszkaniowej jest co do zasady dobrowolne. Należy odróżnić je od obowiązkowego OC zawodowego zarządcy nieruchomości, które dotyczy przedsiębiorców wykonujących działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Co obejmuje polisa wspólnoty mieszkaniowej?

Zakres zależy od zawartej umowy. Polisa może obejmować budynek, części wspólne, instalacje oraz urządzenia techniczne, a także odpowiedzialność cywilną wspólnoty. Ochrona może dotyczyć m.in. pożaru, zalania, zdarzeń atmosferycznych, wandalizmu i innych ryzyk wskazanych w OWU.

Czy ubezpieczenie wspólnoty obejmuje prywatne mieszkania?

Nie należy zakładać, że polisa wspólnoty automatycznie chroni całe wyposażenie prywatnych mieszkań. Niektóre elementy budynku znajdujące się w lokalach mogą być objęte wspólnym ubezpieczeniem, ale szczegółowy zakres ochrony wynika z umowy.

Czy polisa wspólnoty wystarczy zamiast ubezpieczenia mieszkania?

Niekoniecznie. Indywidualna polisa może chronić wyposażenie mieszkania, elementy wykończenia, mienie osobiste i odpowiedzialność cywilną w życiu prywatnym. Są to obszary, których ubezpieczenie wspólnoty może nie obejmować.

Czy wspólnota odpowiada za zalanie mieszkania?

To zależy od przyczyny szkody i okoliczności zdarzenia. Jeśli zalanie pochodzi z instalacji wspólnej, należy ustalić, kto odpowiadał za jej utrzymanie oraz czy istnieją podstawy do przypisania odpowiedzialności cywilnej. Samo miejsce awarii nie przesądza automatycznie o obowiązku zapłaty odszkodowania przez wspólnotę.

Kto płaci za ubezpieczenie wspólnoty?

Koszt ubezpieczenia nieruchomości wspólnej jest zaliczany do kosztów jej zarządu. Co do zasady pokrywają go właściciele lokali proporcjonalnie do swoich udziałów w nieruchomości wspólnej, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków. Najczęściej wydatek jest finansowany z miesięcznych zaliczek.

Czy zarząd wspólnoty może samodzielnie wykupić polisę?

Zarząd może samodzielnie podejmować czynności zwykłego zarządu. Jeśli zawarcie konkretnej umowy ubezpieczenia przekracza ten zakres, konieczna jest odpowiednia uchwała właścicieli lokali. Znaczenie ma również sposób zarządzania przyjęty w danej wspólnocie.

Ile kosztuje roczne ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej?

Cena zależy m.in. od wartości i wielkości budynku, jego stanu technicznego, lokalizacji, historii szkód oraz zakresu wybranej ochrony. Dlatego koszt najlepiej ustalić na podstawie indywidualnych ofert przygotowanych dla konkretnej nieruchomości.